인구 감소와 고령화, 주요상권 쇠퇴 문제는 이제 더 이상 남의 일도 아니고 지금 현재 영암을 비롯한 농촌지역이 공통으로 끌어안고 있는 사회적 문제이다. 산업화에 따른 이농현상과 이에 따른 농촌인구 감소가 새삼스러운 것은 아니지만 최근에는 도시·농촌간 소득불균형으로 그 속도가 빨라지고 있는데 반해 문화적 수준차이는 상대적으로 격차가 늘어나고 있어 대안 마련이 시급하다. 이러한 현상의 대안으로 전국적으로 관심을 끌고 있는 프로젝트가 바로 ‘도시재생’이다. 이에 영암신문은 지역신문발전위원회의 지원을 받아 전국의 도시재생사업의 성공과 실패사례 등을 8회에 걸쳐 게재하고 영암의 도시재생사업의 방향을 찾아본다.
<편집자 주>

목 차

1. 쇠퇴 가속도, 늙어가는 영암
2. 도심 속 한옥, 도시재생의 롤 모델 ‘전주’
3. 문화·예술로 도시재생을 이룬 창원을 가다
4. 부수는 뉴타운? 이제는 올드타운이 대세
5. 폐광이 문화산업단지로…생각을 바꾼 도시재생
6. 도시재생, 주민참여가 필수다-1
7. 도시재생, 주민참여가 필수다-2
8. 도시재생, 영암만의 지도를 그리자

국가산단인 대불산단이 위치해 있고 F1대회를 유치했던 영암. 외관상으로 본다면 동쪽에는 공업과 상업, 농업이 상존해 있고, 서쪽에는 월출산이 우뚝 서 올라 천혜의 자연환경을 가진 무궁무진한 잠재력을 갖춘 지역이다.
하지만 이러한 외형적 요소에도 불구하고 영암의 인구는 급격하게 감소하고 있고, 영암읍을 비롯한 대부분의 지역의 상권 또한 쇠퇴일로에 놓여 있다. 영암군 인구통계자료(2014년 3월말 기준)에 따르면 영암의 인구는 59,126명(남 30,150명/여 28,976명)이다. 90년대 중반까지만 하더라도 7만명 선을 유지해왔던 영암의 인구가 20여년간 1만명 이상이 줄었다.
각 지역으로 살펴보면 그 차이는 더욱 심각하다. 대불 산단이 위치해 있는 삼호읍이 22,445명으로 전체 인구의 38%가 집중되어 있다. 군청이 위치해 있는 행정 중심지 영암읍의 인구는 9,036명, 신북면 4,373명, 시종면 4,267명 등으로 삼호읍 다음으로 인구가 많은 지역이다. 대불 산단으로 인해 인구 감소율이 두드러지지 않은 삼호를 제외하고 영암읍을 비롯한 원도심(농촌지역)의 인구감소는 심각한 수준이다.
이같은 인구감소 현상은 지역에서도 상당한 문제점을 낳고 있다. 인구감소로 인해 영암읍을 비롯한 읍·면 단위의 주요 상권은 침체기에 빠져 좀처럼 탈출구를 찾지 못하고 있다. 이러한 상권의 침체는 다시금 인구유출 문제의 주요원인으로 작용해 악순환이 이어지고 있는 것이 지금 영암의 문제이다.

10년째 마침표 못찍은 영암 개발계획이에 지난 민선 4기에 취임한 김일태 영암군수는 ‘달동네 정비사업’을 역점사업으로 선정, 영암읍소도읍 가꾸기사업이라는 이름으로 주변 환경정비를 시작했다. 잡초가 무성한 자리에 귀신이 나옴직한 보기 흉한 건물이 즐비했던 ‘영암의 달동네’를 없애는 ‘주거개선사업’이었다.
도심 속 흉물을 없애고 주민들이 여가를 즐길 수 있는 근린공원 조성과 도로망을 확충하며, 주차장 등 공공시설 설치와 상가 택지로 활용시킨다는 계획으로 공사가 시작됐지만 10여년째 마침표를 찍지 못하고 있다.
사업추진 과정에서 영암읍성지가 발견됨으로써 2009년2월부터 10월까지 문화재 발굴조사 용역이 진행되어 사업이 중단됐다. 읍성유적지 발굴에 따른 변경 개발계획이 수립된데 이어, 관계부처와의 협의를 거쳐 문화재청으로부터 보존계획 최종승인을 받음에 따라 전남도는 2010년 9월 도시개발사업 개발구역지정 변경 및 개발계획 실시계획 변경인가를 받아 사업을 다시 시작할 수 있게 됐다. 사업지구면적은 당초 46,775㎡에서 45,858㎡로 크게 줄어들었다.
또 시공사의 부도로 공사 중단이 장기화됨은 물론 부도난 시공업체에 대한 채권보전처리를 소홀히 해 지방재정에 손해를 끼치는 초유의 사태까지 발생하는 등 악재를 겪으며 우여곡절 끝에 최근 도시계획사업이 완료돼 분양에 들어갔지만 총 분양대상 토지 30필지 중 60%가량이 미분양 필지로 남아 아직도 황량한 모습이다.

수익성 위주 도시개발 실패원인
이같은 문제에 대해 인구감소문제와 부동산 침체가 겹치면서 분양률 저조로 이어졌다는 것이 군 측의 설명이다.
하지만 행정 전문가들은 전국적으로 이어지고 있는 도시계획사업 자체가 수익성 위주로 진행됐기 때문이라는 지적이다. 정부 주도의 도시개발사업이 노후불량주택을 정비하고 부족한 기반시설을 공급하는 데 초점이 맞춰지다보니 낡고 노후된 단독주택을 허물고 그 자리에 신축건물을 건축하는 예전방식의 도시재활사업에 지나지 않기 때문이다.
수익성 위주의 재개발·재건축이 진행되면서 토지가격은 천정부지로 치솟았고, 고스란히 아파트 가격에 반영됐다. 영암의 동부지구 개발 계획과는 차이는 있지만 택지가 개발되고 있고 새로운 도심이 형성된다는 점에서 도시재활사업으로 볼 수 있다.
실제로 최근 몇 년 새 영암의 아파트 혹은 공동주택 가격 또한 이미 도시권의 가격과 맞먹을 만큼 올랐다. 이는 외부 인구 유입을 막는 장애물로 작용하고 있다. 수요층이 같은 값이면 도시에서 생활을 선호한다는 것이다.
이는 내실보다는 외형적 팽창에 집중되어왔던 도시계획의 문제들로 그간 대구와 부산 등 대도시의 도시재생사업을 비롯해 단군이래 최대사업이라고 할 정도로 큰 관심을 받았던 용산개발사업 또한 수익성 위주로 진행되다 보니 원주민의 정착이 불가능하게 하고 공동체 붕괴라는 사회문제만 발생시킨 것이 아니라 주거비용 급등이라는 단점만 부각시키는 결과를 낳았다.

자발적 주민참여가 해결책
사업의 크기에는 차이가 있지만 영암의 소도읍사업도 사업계획부터 개발, 분양에 이르기까지 군이 모두 책임 질 것이 아니라 자발적 주민참여와 관심을 높여야 한다는 지적이다. 여기에 경제학적으로 봤을 때도 부동산 투자는 결국 자신이 투자한 만큼 실익이 있어야 투자자들이 몰린다. 쉽게 말해 1억원을 투자해 최소한 투자금 이상의 수익이 발생하는가를 고려할 때 지금 영암의 현실에서는 이러한 기대수익은 솔직히 힘든 실정이다.
그렇다고 당장 지역상권이 되살아나거나 지역적 투자가치 혹은 국내 부동산 경기가 갑작스럽게 호황기에 접어들 상황도 아니다. 이것이 영암의 도시계획사업의 분양률이 낮은 이유이고 아직 방점을 찍지 못한 이유이기도 하다. 그렇다고 마냥 기다리고 황무지로 놔두기에는 영암의 쇠퇴 속도가 너무나 빠르다. 지금부터라도 영암의 투자가치를 높일 수 있는 방안을 민관이 머리를 맞대 고민해야 할 때이다.
장정안 기자
<이 기획기사는 지역신문발전위원회의 지원을 받아 연재됩니다>